北京租房大不易!硅谷如何应对租房难?

 

硅谷Live / 实地探访 / 热点探秘 / 深度探讨

 

北京最近又成了舆论焦点!不过,这次抓住人们眼球的倒不是房价上涨,而是突然扶摇直上的房租。

 

几日前,网上爆出一篇帖子:一位网友想以 7500 元每月的价格出租自己一套位于天通苑的公寓,没想到自如和蛋壳两家公寓品牌互相抬价,最后竟把价格抬到了10800元!

 

随后,许多品牌公寓的住户纷纷表示:我们的房租也出现了明显上涨,而后舆论将房租大涨归罪于资本推动下的品牌公寓。

 

 

不仅国内的北上广深租房不容易,在硅谷这个科技公司遍地、平均收入远远高于全美平均水平的地方,租房也让很多人头疼不已。那么,硅谷租客是如何面对这个问题的呢?

 

品牌公寓的商业模式

 

在聊硅谷之前,我们先说说北京这一轮突然的房租上涨。

 

不少人把锅推给了品牌公寓互相抬价。关于品牌公寓互相抬价的行为是否导致了房租上涨,网上争论不断。但是品牌公寓为什么要互相抬价呢?我们先来了解一下它们的商业模式。

 

品牌公寓,顾名思义,就是运营商的房源分散在不同地段不同楼宇内,经过整体的、标准化的改造与服务后,运营商再把房源租给房客的模式。

 

自如、蛋壳等品牌公寓,大量高价收零散房东的房子,以三至五年为单位和房东签约,然后加以简单的装修和分割,再以更高的价格租给来这个城市工作的年轻人。

 

自如业主出租界面

 

北京有不少北漂,其中绝大部分都没房,因此租房是刚需。在掌握了大量房源和房客后,品牌公寓根本不愁手里的房租不出去,那么这种看似高回报低风险的商业模式实则会对租房市场产生什么影响呢?

 

在北京租房,不乐意也没辙

 

据人民网和房天下报道,2017 年自如在中国已有40万房源,类似的品牌蛋壳也有12万房源,而且这个数字还在不断上升:自如宣称将在2018年向50万间房源的目标迈进。

 

虽然从绝对数字上来看,品牌公寓掌握的房源并不足以控制租房市场,但是如果考虑市场的不成熟和租客的需求,自如、蛋壳等品牌公寓已经占据了租房市场相当大的份额。

 

一方面,由于国内租房市场的不成熟,经常出现信息不对称 —— 零散房东手里有房,房客想租房,但双方都不了解对方拥有的信息 —— 因此迫切需要一个能集中管理房源、并把房源按需求分配给租客的中间平台,而品牌公寓恰好扮演了这个角色。

 

另一方面,北京的租客大多是外来工作的年轻人,而品牌公寓恰好抓住了这一点,不仅按年轻人都喜欢的简约风装修房子,还提供家具和其他配套服务,可谓是抓住了租客的心,也顺理成章地抓住了他们的钱包。

 

自如公寓卧室 / 图自网络,版权属于作者

 

有人可能要问了,品牌公寓这不是为大家做好事了吗?

 

没错,品牌公寓为租客和房东解决了实际问题,但它们也不可避免地使市场对它们的商业模式产生了一定程度上的依赖,以至于最近有网友爆料自如提高了房间20-40%的租金,然而租客一时间找不到私人房源,再加上已经习惯了自如提供的配套服务,只得默默接受涨价。

 

从中我们不难看出,如果这样的例子成为常态,依靠手中的大量房源和用户粘性,品牌公寓势必会成为影响租房市场的重要因素。

 

而站在租客的角度,虽然表面上他们享受了便利,但实际上在租房市场中缺乏保护,一切都由品牌公寓说了算。因此品牌公寓的商业模式,虽然在短期内解决了零散房东和租客的需求,但本质上不利于租房市场的完善,也限制了租房生态的发展。

 

北京遇上硅谷:国外的月亮更圆?

 

坐落在太平洋彼岸,硅谷的房价相比北京有过之而无不及。在 2018 年全美城市房价排行中,旧金山湾区排名第二,仅次于曼哈顿,其房价中位数达到了 86 万美元一套,两室两卫的公寓的平均租金更是达到了惊人的每月 4023 美元!

 

作为北京土著的小探只想说,逃过了北京的高房价、没逃过硅谷的房价啊...

 

图自网络,版权属于作者

 

那么硅谷的租房市场和生态,相比北京是怎么样的呢?

 

在硅谷租房,有安全感

 

美国的租房市场有严格的监管。以加州为例,加州租金管制法规定房东每年只能按一定比例提高租金,而这个比例和通货膨胀率是挂钩的。

 

当然,房东可以申请因更新房屋设施增加最多10%的租金,或因管理和维护费用上涨增加最多7%的租金。然而相应地,如果房东没能提供应有的服务,租客也可以申请降低房租。

 

在这样的政策监管下,旧金山湾区的平均租金每年稳定上涨,不会出现短时间内暴涨的情况。以加州大学伯克利分校附近一处公寓 K Street Flat 为例,小探很多同学都在那住过。小探记得 2015 年初时两间卧室、两个卫生间的租金平均是 3000 美元一个月,而现在同样公寓的租金则是平均 4100 美元,每年涨幅在 7% 左右,并且相当稳定。

 

因此当地租户能明显感觉到,得益于完善的政策监管,租户的权益得到了全面的保护,面对的市场不稳定因素更少,虽然每年房租也会上涨,但是一方面涨幅稳定,另一方面涨幅严格受控制,甚至可以提前算出会涨多少。

 

相比之下,北京包括中国各大城市在内,租房市场普遍缺乏监管,对中间平台的管控不够有力,对租客的保护也不够到位。例如这次自如和蛋壳抬高租金的事件,品牌公寓很容易钻空子,不合理地向租客收取额外租金,对此相关部门 “勒令严打恶意涨房租行为”,于是作为回应包括自如、蛋壳等品牌公寓也只是共同承诺不涨房租,由此整个事件便告一段落。

 

等风声过去,中间商们很可能会该怎么做生意还是会怎么做,因为过去相似的例子我们已经见惯不怪,这其中根本的原因就是租房市场缺乏一套完善的监管政策。

 

在硅谷租房,选择多样

 

在硅谷甚至是整个加州,品牌公寓玲琅满目,在加州规模较大的有 Essex Property Trust、Equity Residential、Greystar、Prometheus等,大街上的公寓十有八九都隶属于某个品牌。在这样的环境中,各品牌之间形成竞争关系,生态相对健康。

 

位于Redwood CIty的Township Apartment

图自网络,版权属于作者

 

对于租客来说,如果一家公寓在合同结束时以超过规定的百分比抬高租金,理论上租客一定可以找到一家价格更低的公寓作为替代品,从而避免支付额外的租金。从宏观角度来看,竞争性市场也有利于同时满足供给和需求,以达到市场平衡价格。

 

以小探在伯克利的一位同学为例:该同学大二到大四的三年都一直住在一套公寓里,算是老客户,因此虽然每年房租都会随房价上涨5-6%,续租的时候小区都会主动提出以低于市场的价格和他续约。

 

品牌公寓这样做的目的,一方面是为了留住租客,因为他们知道房客还有很多别的品牌可以选择;另一方面也是为了保证现金流,毕竟如果房客不租了房子空出来了,公寓也要承担损失。

 

然而在这方面北京却和硅谷形成了鲜明的对比。目前在北京,自如和蛋壳等几家品牌公寓掌握了大部分的优质房源,一定程度上形成了寡头垄断。同时北京有租房需求的人众多,公寓的心理普遍是“你不租也有别人来租”,因此面对品牌公寓合计起来抬高租金,租客们几乎无计可施,只能寄希望于政府能够介入。

 

在硅谷租房,钱花得明白

 

近日,一篇名为《自如,正在毁掉年轻人的城市梦想》的文章披露了自如公寓在管理上种种“强买强卖”的细节。

 

一套公寓从房东到平台再到租客,前后会经过很大改造,这其中最主要的就是统一风格的房间装修和家具配置。这样的改造看似使房间焕然一新,并且实现“领包入住”,为租客带来了便利,从另一个角度看实则是“强卖强卖”的销售手段。

 

该文透露,自如对公寓的装修和家具配置有严重的溢价嫌疑:调查中发现,同一个小区同样89平米的户型,非自如(房东出租)的价格是5500元/月,自如的价格是6190元/月,相当于软装略有差别的情况下,自如比非自如房间月租高了12.54%,一年下来租客就要多花 8280 元,而自如的装修和配置的家具的总价值,是远远低于这 8280 元的。与此同时,自如还收取高额的8%管理费,包含网费、物业费和每月两次打扫,对标市价算下来,自如溢价 33%。

 

因此自如公寓的销售手段和后期管理存在明显的“强买强卖”性质,不光如此,过程中还带有严重的溢价嫌疑。那么硅谷的品牌公寓是否也存在相似的问题呢?

 

实际上,硅谷的品牌公寓,除了冰箱、洗衣机、灶台等配套设施,大多数都不配备家具,所以租客租的可谓是名副其实的 “空房子”。

 

空空如也的卧室

图自网络,版权属于作者

 

另一方面,除了物业费,硅谷大多数的公寓都不收取其他任何形式的管理费:宽带自己办,水电自己交,打扫阿姨自己请。

 

那么有人可能要问了,自己买家具办宽带不是一样要花钱?钱肯定是要花的,但自己买家具可以根据需求挑选合适价位和风格的,办宽带能选不同的套餐,并且也不是所有人都有请阿姨打扫的需求。

 

因此对比在北京,租客在硅谷租房虽然需要自食其力,但是不会捆绑销售一系列的溢价产品。一句话总结:钱花得明白。

 

在硅谷租房,也学学美国人的优良习惯

 

其实之前所说的“强买强卖”的套路,之所以在中国能这般得人心,很大程度上要归功于品牌公寓利用了中国人一个普遍的习惯:不爱用二手货

 

众所周知,品牌公寓的租客绝大多数都是外来工作的年轻人,对于这些年轻人而言,初来乍到一座陌生的城市先买一套自己的家具,毫无疑问是一笔高风险的投资——首先一套家具价格不菲,其次因为很少人愿意用二手家具,万一搬家自己的家具不好处理,很容易烂在手上。而品牌公寓正是利用了这种“国情”,使得租客即便知道自己被套路了,也无力反抗,默默“享受”着昂贵的便利。

 

相比之下,美国人的艰苦朴素和对二手货的喜爱是出了名的。在硅谷也不例外。

 

在美国,Craigslist 是著名的二手货交易网站,你想要什么他们就卖什么。除此之外,几乎每个地区都有用于交易二手家具及用品的 Facebook 群,隔三差五就有人发布出售闲置家具的信息,而这些家具大多都物美价廉,根据使用情况为市价的一半到三分之一不等。

 

Craigslist搜索界面

图自网络,版权属于作者

 

以伯克利地区为例,由于包含了加州大学伯克利分校,整个群足足有 5 万人之多,小探毕业搬家时就依靠这个群在两天内卖掉了所有家具,其中书桌卖了 80 美元,算是最满意的一笔交易,之前朋友在国内搬家时,沙发、茶几、餐桌等所有家具打包卖,也才卖了 500 人民币。

 

由此看来,“强买强卖”的套路没在硅谷兴起,不单纯是因为硅谷的品牌公寓心地善良,很大程度上也是因为商家们心知肚明:这样的套路,行不通!

 

小探想说...

 

通过对比中美市场政策监管和行业生态环境,我们不难看出较中国的租房市场,美国监管更为完善,市场更为多样化,因此一方面避免了品牌公寓恶意抬价,另一方面房客也有更多选择。

 

除此之外,通过对比中美品牌公寓的管理和租客的习惯,可以明显感觉到在美国,租客在家具等配套设施方面有自由选择的余地。虽然中国的品牌公寓提供的家具和配套服务溢价严重,但这里确实考虑了中国人不爱用二手家具的事实,所以可以说这种商业模式在剥削房客的同时也解决了痛点。

 

你是租房还是已经买房了?在租房的你,最近被涨房租了吗?

 

推荐阅读

区块链报告 脑机接口报告 

硅谷人工智能 | 斯坦福校长

卫哲 | 姚劲波 | 胡海泉 

垂直种植 | 无人车

王者荣耀 | 返老还童